Kėdainiuose butų pardavimų augimas aplenkė beveik visus didmiesčius

Eglė KUKTIENĖ, Goda IVAŠKEVIČIŪTĖ

Praėję 2025-ieji Lietuvos nekilnojamojo turto (NT) rinkai buvo itin darbingi, o teigiamos nuotaikos neaplenkė ir regionų. Visoje Lietuvoje stebėtas NT rinkos aktyvumas, išaugęs sandorių skaičius, tačiau Kėdainiai išsiskyrė ypatingai stipriai. Mūsų savivaldybėje nekilnojamojo turto sandorių augimas buvo toks ženklus, kad aplenkė ir Kauną, ir Klaipėdą, o nusileido tik sostinei. Registrų centro duomenimis, Kėdainių rajone per praėjusius metus įregistruota beveik 4,2 tūkst. NT pirkimo-pardavimo sandorių.

Kėdainiai – tarp butų pardavimų lyderių

Didžiausią staigmeną Kėdainių rajone pateikė butų pardavimo rinka. Per 2025 metus čia parduoti 447 butai – tai yra net 26 proc. daugiau nei 2024-aisiais. Toks santykinis šuolis Kėdainius iškelia į šalies lyderių gretas.

Palyginimui, Kaune butų pardavimai augo 13,9 proc., Klaipėdoje – 16,6 proc. Tik Vilniuje fiksuotas kiek didesnis (29,3 proc.) aktyvumo augimas.

Ekspertai pastebi, kad Kėdainių patrauklumą pirkėjams lemia ne tik strategiškai patogi vieta vidurio Lietuvoje, bet ir vis dar konkurencingos kainos, lyginant su didmiesčiais. Tai skatina tiek vietos gyventojus gerinti buities sąlygas, tiek investuotojus ieškoti objektų nuomai.

Žemės sklypų savininkų mainytuvės Kėdainiuose dažniausios

Nors butų rinkos augimas buvo sparčiausias, pagal absoliutų sandorių skaičių Kėdainių rajone nepralenkiama išlieka žemės sklypų rinka. Praėjusiais metais čia įregistruota daugiau nei 1,2 tūkst. savininkų pasikeitimų.

Šiame segmente stebimas stabilumas – metinis augimas siekė 7 proc. Tai rodo, kad žemė išlieka viena patikimiausių investicijų priemonių rajone, o pirkėjų susidomėjimas sklypais tiek ūkininkavimui, tiek individualiai statybai išlieka nuoseklus.

Individualių namų pardavimai augo kukliau

Gyvenamųjų namų rinka Kėdainių rajone augo kiek nuosaikiau. Per metus parduoti 225 individualūs namai (15 proc. daugiau nei užpernai). Nors šis segmentas kuklesnis, jis patvirtina bendrą tendenciją: gyventojai vis drąsiau investuoja į nuosavą būstą ne tik miestų centruose, bet ir rajono teritorijose.

Kodėl NT rinka taip suaktyvėjo?

Nekilnojamojo turto kainos pastaruosius kelerius metus auga kaip ant mielių. Kainų augimas didmiesčiuose yra spartesnis, nei regionuose. Ir vis dėlto panašu, kad besipučiančios kainos pirkėjų nebaido. Registrų centro duomenų analitikas Paulius Rudzkis pastebi, kad praėjusių metų sėkmę lėmė kelios esminės priežastys, kurios atsispindėjo tiek visoje Lietuvoje, tiek ir tokiuose rajonuose kaip Kėdainiai.

„Apskritai praėjusiais metais rinka buvo aktyvi, o šį aktyvumą skatino palanki skolinimosi aplinka ir geri gyventojų lūkesčiai. Šiais metais bus įdomu stebėti, kaip NT sandorių rinkai atsilieps mokestiniai pakeitimai ir tai, kokia dalis gyventojų iš antros pensijų pakopos atsiimtas lėšas nuspręs skirti įsigyti būstui“, – teigia P. Rudzkis.

Analitiko teigimu, metų pabaiga tradiciškai buvo aktyvi dėl pirkėjų noro užbaigti sandorius iki kalendorinių metų pabaigos.

„Palyginti su kitomis šalies savivaldybėmis Kėdainių rajonas yra gana patrauklus investicijoms į nekilnojamąjį turtą, o tai labiausiai atsispindi žemės sklypų sandoriuose. Tikėtina, kad NT pirkėjų susidomėjimas Kėdainių rajonu turėtų išlikti nemenkas ir šiais metais“, –  sako ir Mindaugas Samkus, Registrų centro atstovas žiniasklaidai.

Nauji daugiabučiai būtų paklausūs, bet niekas jų nestato

Nors sandorių kiekis 2025 m. augo net ketvirtadaliu, vis tik NT brokerių pastebėjimu, būsto paklausa ir kainos Kėdainiuose juda lėčiau nei Jonavoje ar Kaune. NT brokeriai – Artūras Liaudinskas ir Jūratė Martišienė – pateikia gana skirtingus, bet vienas kitą papildančius rinkos vertinimus.

Šiuo metu Chemikų gatvėje senus daugiabučio pamatus pardavinėjantis A. Liaudinskas teigia, kad kaip prieš kelerius metus, taip ir dabar Kėdainiuose naujų daugiabučių beveik niekas nesiryžta statyti, nors jų paklausa iš tiesų būtų.

„Kalbėjau su daugeliu vystytojų – nuo Vilniaus iki Klaipėdos ir Kauno. Jie sako: kam statyti Kėdainiuose, jei tokį patį namą pastatę Kaune uždirbtų bent 1 000 eurų daugiau nuo kvadratinio metro“, – kalbėjo pašnekovas.

Nors mieste stūkso sovietmečio pabaigos daugiabučio pamatai Chemikų gatvėje, tačiau NT brokeris pripažino, kad jų likimas neaiškus: „Pamatai seni, reikėtų ekspertizės. Jei paaiškėtų, kad jie pažeisti, tektų demontuoti.“

Kaip „Rinkos aikštei“ sakė A. Liaudinskas, šie pamatai šiuo metu parduodami už 39 tūkst. eurų, tačiau, anot brokerio, „galima derėtis“.

Kainos: Kėdainiai dar turi erdvės augti

Artūras pastebėjo, kad Kėdainiai išlaiko nemenką atotrūkį nuo Kauno: „Prieš pusmetį, kvadratinio metro kaina skyrėsi apie 500 eurų, lyginant senos statybos butus.“

Tuo metu kita NT brokerė J. Martišienė sutinka, kad miestas būsto kainų atžvilgiu yra itin stabilus.

„Šiandien Kėdainių rinka yra specifinė tuo, kad ji yra stabili. Pavyzdžiui, lyginu Jonavą – atrodo, miestas šalia, bet Jonava, esanti netoli Kauno, turi žymiai paklausesnę antrinio būsto rinką. O Kėdainiuose nėra staigaus kainų augimo, bet nėra ir staigaus kritimo. Ir pirkėjai, ir pardavėjai sprendimus priima racionaliau, tempas lėtesnis, palyginus su kitais miestais“, – kalbėjo pašnekovė.

Ji taip pat pabrėžė, kad kainų kitimas labai priklauso nuo valstybės paramos jaunoms šeimoms: „Kai yra subsidijų jaunoms šeimoms, jaunimas suaktyvėja ir perka, paskui vėl aprimsta. Regionai nuo subsidijų vis dar labiau priklausomi.“

Būsto įperkamumas ir paskolos: rinka palanki, bet sumos riboja

Paklausti, ar gali pasitvirtinti nuomonė, kad pinigų atsiėmimas iš pensijų fondų dar labiau paskatins gyventojų investicijas į nekilnojamąjį turtą, abu pašnekovai sutiko, jog tokia tikimybė yra.

Tačiau A. Liaudinskas atkreipė dėmesį į skirtingas paskolų sąlygas pirmam ir antram būstui.

„Gali turėti įtakos, priklausomai nuo to, kiek žmogus sukaupė. Žinau atvejų, kai žmogus gali atsiimti apie 20 tūkstančių eurų. Jei tai nėra pirmas būstas, pradiniam įnašui reikia mažiausiai 30 procentų, dar žiūrint, kiek metų liko iki pensijos. Su tokia suma Kaune ar Vilniuje nelabai ką nupirksi.

Dėl to kai kas gali rinktis investuoti į regionus. Pavyzdžiui, Marijampolė dabar populiarėja: ten vyksta statybos, nuomos rinka gyva. Bet tiksliai vertinti nenorėčiau – nesu analitikas, esu pardavėjas.

Aišku, tam tikras sujudimas bus. Jei žmogus turi apie 15 tūkstančių eurų ir tai jo pirmas būstas, jis gali gauti paskolą 100 tūkstančių vertės būstui. Tačiau už tokią sumą Kaune normalų butą jau sunku rasti. O jeigu būstas ne pirmas, pradinio įnašo reikalavimai dar didesni, tad situacija sudėtingesnė“, – svarstė NT brokeris.

Todėl regionai, tiek A. Liaudinsko, tiek ir J. Martišienės nuomone, tampa alternatyva tiems, kurie negali įpirkti būsto didmiesčiuose.

„Pensijų fondų pinigų atsiėmimas, mano akimis, gali turėti įtakos NT rinkai, ypač pigesnių objektų segmentui. Žmonės, gavę 3–4 tūkstančių eurų išmokas, greičiausiai investuos ne į brangų turtą, o į pigesnius objektus. Tai gali reikšti didesnį dėmesį tokiai rinkai kaip Kėdainiai, kur kainos dar žemesnės nei, pavyzdžiui, Jonavoje. Pastaroji jau praktiškai priartėjusi prie Kauno lygio. Tad natūralu, kad pirkėjai gali atsigręžti į pigesnes alternatyvas“, – kalbėjo NT brokerė.

Ji netgi pažymėjo, jog vienas ryškesnių pavyzdžių – garažai.

„Oficialiuose skelbimuose jų beveik nėra. Pavyzdžiui, šiuo metu viename iš didžiausių NT portalų „Aruodas“ matosi tik du garažai pardavimui, o ilgą laiką buvo trys. Nors vietiniai sako, kad realiai mieste yra ir daugiau garažų, bet jie dažnai nepatenka į skelbimus, parduodami tarpusavyje.

Neseniai man parašė žmogus ir klausė, kiek kainuoja garažas, nes jis svarstytų pirkti investicijai. Tai reiškia, kad paklausa šiam pigiam turtui tikrai egzistuoja, – sakė J. Martišienė. – Todėl dalis žmonių, tikėtina, atsiėmę kelis tūkstančius eurų, svarstys garažą pirkti kaip investiciją — galbūt už 7 tūkstančius, nes tai prieinamas būdas investuoti atsiimtus pinigus į turtą. Tad šiame segmente pensijų fondų pinigai gali iš tiesų padidinti judėjimą.“

Garažai – puiki investicija, gyvenantiems butuose

Paklausta, ar iš tiesų garažai – racionali investicija, NT brokerė nė nedvejodama sutiko: „Taip, garažai nuomojami kuo puikiausiai. Paklausa tikrai didelė. Butuose vietos mažėja, žmonės automobilių jau nebelaiko garažuose, bet daiktų turi daug – motociklus, valtis, sezoninius daiktus. Todėl garažai tampa savotiška sandėliavimo vieta. Kaune garažai apskritai „eina“ puikiai – pardaviau ne vieną, visi nuomojami be problemų, – pažymėjo pašnekovė. – Kėdainiuose situacija panaši. Nors skelbimų vos trys, nuoma vyksta labai lengvai. Vieni laiko daiktus, kiti – geresnį automobilį nusiveža į garažą, nes jaučia saugumo poreikį. Butuose rūsio kartais nėra, o jei yra – jis mažas. Todėl garažai kaip pigesnis NT segmentas yra tikrai paklausūs.“

Nuoma paklausi, bet pasiūlos mažai

Nors žvelgiant į parduodamų butų ar namų kiekį, neatrodo, jog trūktų pasiūlos, tačiau visiškai kitokia situacija yra su nuomojamu būstu. Anot NT brokerių, Kėdainių nuomos rinka pasižymi maža pasiūla, bet paklausa išlieka.

A. Liaudinskas pabrėžė: „Kartais siūlomi tik 2–3 butai, dažnai prastos būklės. Sutvarkytų beveik nebūna. O norinčių nuomotis tikrai yra – atvyksta darbuotojai, stažuotojai, sportininkai.“

J. Martišienė taip pat atkreipė dėmesį į ribotą pasiūlą: „Neseniai buvo tik trys nuomos skelbimai. Vadinasi, arba nėra ką nuomoti, arba pasiūla tiesiog maža.“

Nuomos kainos Kėdainiuose laikosi nuo 200 iki 300 eurų už 1–2 kambarių butą, kas, anot Artūro, yra ženkliai mažiau nei Kaune.

„Dviejų kambarių buto už 350 eurų jau neišsinuomosi net prastesniame rajone. Geresniame rajone ar geriau įrengti butai dar brangesni“, – apie Kauno nuomos kainas kalbėjo NT brokeris.

Ar Kėdainiai patrauklūs gyventi?

Atsakant į šį klausimą abiejų NT brokerių nuomonės kiek išsiskyrė.

„Kėdainiai – gražus miestukas, bet čia trūksta gyvenimo ritmo. Žinoma, kas jau gyvena, tas gyvena, o jaunimas čia apsigyventi atvažiuoja kartais. Didžiausias gyventojų augimo potencialas priklauso nuo darbo pasiūlos ir studentų, bet studentų čia nėra, o darbo galimybių, pavyzdžiui, „Lifosoje“, tikriausiai sumažėjo. Girdėjau apie planuojamas investicijas, pavyzdžiui, dviračių gamyklą ir laisvąją ekonominę zoną, bet realiai miestui trūksta veiklos ir pramogų, tad gyventi čia gali būti gana ramu, net kiek nuobodu“, – svarstė Artūras.

Vis tik Jūratė mato priešingas tendencijas.

„Žmonės iš didmiesčių perka būstus Kėdainiuose, nors dirba Kaune, Jonavoje ar Panevėžyje. Ieško ramesnio gyvenimo. Čia stabilesnė nekilnojamojo turto rinka, patogi infrastruktūra – darželiai, mokyklos, parkai, sutvarkyta aplinka – ir galimybė gyventi netoli gamtos. Jaunoms šeimoms patogu įsigyti sutvarkytą būstą ir pradėti gyventi iš karto, o miesto vieta vidurio Lietuvoje leidžia patogiai pasiekti kitus miestus. Be to, miestas domina ir investuotojus, todėl gyvenimas čia derinamas su ekonominėmis galimybėmis“, – gyvenimo Kėdainiuose pliusus vardijo NT brokerė.

Būstą verta pirkti dabar

Pasidomėjus, ar verta būstą pirkti dabar, ar vis dėlto reikėtų šiek tiek luktelėti, abu NT brokeriai vieningai ir kategoriškai sako, jog laukti nėra ko.

„Jei galvojate apie būsto pirkimą sau, nuomai ar vėlesniam pardavimui, verta pirkti dabar. Gyvenamasis būstas, kaip butai ar namai, ilgalaikėje perspektyvoje beveik visada brangsta. Buvo tik trumpas kritimo laikotarpis 2008–2009 metais, bet jis buvo labai trumpas ir po to kainos staigiai šoko aukštyn. Daugiau ar mažiau – kaina visada kyla.

Su sklypais situacija kitokia. Miestuose ar paklausiose vietovėse jie gali stipriai brangti, bet rajonuose, kur paklausa mažesnė, kartais net neauga. Žinau žmonių, kurie litais pirko sklypus, o šiandien jie kainuoja net pigiau.

Taigi, kalbant apie gyvenamąjį būstą, butus ar namus, pirkti dabar tikrai verta – jų kainos nemažėja ir laikui bėgant jos tik didėja“, – patarė A. Liaudinskas.

Jam antrino ir J. Martišienė: „Prezidentas Gitanas Nausėda, buvęs SEB banko analitikas, yra pasakęs: „Pirk tada, kada tau reikia“. Ši mintis labai aiški – nekilnojamojo turto rinkoje niekada negali tiksliai numatyti, kada kainos nukris ar pakils, o palūkanos bankuose gali keistis. Šiandien sąlygos paskoloms palankios, palūkanos geros, tad jei tau reikia būsto, verta pirkti dabar.

Kaip sakau savo klientams: jei yra poreikis – nereikia laukti „stebuklo“ ar tikėtis, kad kainos staiga smuks. Jei lauksite, galų gale turėsite mokėti tiek pat ar net daugiau, nes kainos vis tiek kils. Taigi, sprendimas pirkti dabar leidžia pradėti gyventi ir kurti šeimą čia ir dabar, be bereikalingo vilkinimo“.

Lietuvos tendencijos: rinka atsispyrė nuo dugno

Žvelgiant į bendrą Lietuvos paveikslą, 2025-ieji gali būti vadinami NT rinkos atsigavimo metais. Iš viso šalyje įregistruota apie 133 tūkst. sandorių – tai 16 proc. daugiau nei 2024 metais (114,5 tūkst.).

Visoje Lietuvoje parduota 37,1 tūkst. butų (22,6 proc. augimas), parduota ir 13 tūkst. individualių namų (17,6 proc. augimas), taip pat užfiksuota 61,9 tūkst. žemės sklypų pardavimo sandorių (11,7 proc. augimas).

Nors gruodžio mėnuo šalyje buvo aktyvus (11,3 tūkst. sandorių), lyginant su lapkričiu, fiksuotas nedidelis 1,5 proc. mažėjimas, kas yra įprasta sezoninė tendencija.