Būsto kainos Kėdainiuose jau pasivijo Kauną

Rasa JAKUBAUSKIENĖ

Jei pandeminiai metai ir buvo kažkam labai sunkūs, tai tik ne nekilnojamojo turto (NT) vystytojams ir prekybininkams. Jie skaičiavo ir vis dar skaičiuoja kone rekordinius pelnus ir sandorius. Apie dvejus metus buto Kėdainiuose ieškojusi ir prieš kelis mėnesius miesto centre jį nusipirkusi Lina Kalinienė teigia, kad nekilnojamąjį turtą nusipirko už „protingą“ kainą. Puikiai būsto rinką išstudijavusi moteris dabar stebisi skelbimuose skelbiamomis kainomis ir teigia nesuprantanti, kaip žmonės moka tiek daug už senos statybos butus. Tuo metu NT brokeriai neslepia, kad ne tik kainos yra išaugusios, bet ir sumažėjusi būstų pasiūla, o Kėdainiuose – ypatingai, nes būtent čia naujos statybos namų tėra vos vienas kitas.

Per metus kainos stipriai paaugo

„Mes buvome nusprendę už 2 kambarių butą (kuriam būtų jau nereikalingas remontas) nemokėti daugiau nei 35–40 tūkst. eurų. Dar prieš metus tai atrodė realu, o šiandien tikrai netilptume į šį biudžetą, – pasakojo kėdainietė Lina. – Nesu NT ekspertė, bet kainas stebiu jau apie 10 metų, kai tik atsikrausčiau į Kėdainius.

Jos pamažu kilo visada, kaip ir visoje Lietuvoje. Tačiau daug nežinios įnešė prasidėjusi pandemija. Per šiuos kelis metus girdėdavau ir skaitydavau ekspertų patarimus, kad dabar puikus metas pirkti būstą, nes kainos kils.

Kėdainiuose kainos šoktelėjo šią vasarą.

Prieš metus 1 kv. m kaina vidutiniškai buvo apie 500–600 Eur, o dabar – 700 ir net 1 000 Eur už 1 kv. m. Tokios kainos populiariausiuose rajonuose ir miesto centre.

Jei butas be remonto, 1 kv. m kaina dabar apie 700 Eur. Daugoka…“

Labiausiai, pasak moters, ją stebina šiek tiek paremontuotų, populiariuose rajonuose esančių butų kainos.

„Kainos dabar siekia net 70 tūkst. Eur (už 2 k. butą). Prieš kelis metus tokį pat butą buvo galima nusipirkti už 35–50 tūkst. Eur. Dar vasarą tikrai buvau radusi neblogų 2-ų kambarių butų už 35–40 tūkst. Eur miesto centre.

Kainos labai pamažu kyla tik rajone, kėdainiečių vadinamame „garadoku“. Čia visad buvo ir yra pigiausi butai: 1 kv. m kaina – iki 600 Eur“, – savo pastebėjimais dalijosi L. Kalinienė.

Pasiūla neatitinka paklausos

Per ilgus metus, pašnekovės teigimu, butų pasiūla Kėdainiuose visai nepasikeitė.

„Pastatytas tik vienas daugiabutis, tad ir pasiūla liko tokia pati maža.

Šią vasarą pastebėjau visišką sąstingį, tikrai buvo labai sumažėjęs parduodamų butų kiekis. Tuo metu rugsėjo mėnesį pasiūla labai išaugo (būdavo 100–110 butų skelbimų NT puslapyje). O šiuo metu vėl stebiu mažą pasiūlą (apie 70 butų per visą rajoną, populiarioje NT svetainėje)“, – sakė kėdainietė.

Jos teigimu, apie nuosavus namus mažai ką galinti pasakyti, tik stebi, kad namas ar butas miesto centre kainuoja panašiai.

„Šiuo metu daugiausia nuosavų namų parduodama rajonuose (kaimuose ir miesteliuose).

Žinoma, kainos yra didesnės skelbimuose, visad galima nusiderėti, bet jei butas ar namas sulaukia daugiau pirkėjų, kaina net išauga.

Yra tokių namų, kuriuose butai tiesiog graibstomi, mokama bet kokia kaina, – apie dabartines NT rinkos tendencijas kalba L. Kalinienė. – Nepastebėjau, kad renovuotų namų, butų kainos labai skirtųsi nuo nerenovuotų namų.

Kainos Kėdainiuose labai priklauso nuo vietos ir remonto bute, nuo aukšto (pirmas ir paskutinis aukštai pigiausi, tikriausiai kaip ir kituose miestuose).

Manau, kainos vis kyla ir net pasiveja Kauno butų kainas, nes nėra Kėdainiuose butų pasiūlos. Pasigirsta apie naujus projektus, bet kol kas kėdainiečių susidomėjimo jie nesulaukia. O štai nuosavi nauji namai dygsta kaip grybai po lietaus.“

Neranda, ką pirkti, bet perka

MB „Rask namus“ NT ekspertas/įmonės direktorius Dalius Macinavičius teigė, kad pokyčius NT rinkoje stebi kas savaitę ir juos fiksuoja.

„2021 metų pabaigoje Kėdainių mieste butų pardavimo vidurkis buvo 29 butai per mėnesį, 2020-aisiais – 22.

Sakyčiau, kad situacija nėra tvari ir rinka nuolat keičiasi: kas buvo prieš pusę metų, visiškai netinka šiandienai, nes su kainomis baigiam pasiekti Kauną.

Beje, Kauno priemiesčiuose naujos statybos būstą galima nusipirkti pigiau nei Kėdainiuose senos“, – prieš tai išsakytus Linos pastebėjimus patvirtino D. Macinavičius.

Jis juokauja, kad per penkerius darbo metus NT rinkoje pastebėjęs, jog pirkėjai niekada neranda ką pirkti, bet perka.

„Butų pasiūla mieste svyruoja priklausomai nuo metų laiko: vasarą – daugiau, žiemą – mažiau. Paskutiniais mėnesiais pasiūla yra apie 100 butų, o nuperkama trečdalis.

Logiškai mąstant – visus butus žmonės turėtų nupirkti per 3–4 mėnesius, bet taip tikrai nėra – atsiranda vis naujų, – skaičiavo NT pardavėjas. – Mano manymu, kainos šiuo metu visiškai neatitinka butų kokybės, bet kainą diktuoja ne pardavėjai ar brokeriai, o situacija rinkoje.

Paklausa sukuria kainą, kuri per paskutinius kelerius metus ženkliai šoktelėjo.

Drąsiai galiu teigti, kad nuo 2016 metų, kai pradėjau dirbti su nekilnojamuoju turtu, kainos padidėjo tris kartus.“

Išaugo nuomos pasiūla

Kad būsto kainos yra stipriai išaugusios, o pasiūla menka, sutinka ir kitas Kėdainiuose dirbantis, bet prisistatyti nenorėjęs NT prekybininkas.

„Kėdainiuose visada buvo nedidelė butų pasiūla. O pastaraisiais, 2021 metais, pastebėjome, kad ne tik patys kėdainiečiai, bet ir žmonės iš kitų miestų, pradėjo investuoti Kėdainiuose, nes Palangoje ar Vilniuje jau nebeįperka, todėl už atliekamus 30 ar 50 tūkst. eurų, kuriuos turi sąskaitoje, pirko nekilnojamąjį turtą Kėdainiuose.

Dabar tie butai yra skirti nuomai. Tad ir nuomos pasiūla pastaruoju metu Kėdainiuose yra didesnė, nes prieš tai ji buvo labai menka.

Kalbant apie butų pardavimus, jų yra, bet kainos neadekvačios, nebeatitinka realybės. Naujo buto savikaina su daline apdaila yra daugiau nei tūkstantis eurų už kvadratą“, – apie dabartines NT kainų tendencijas pasakojo brokeris.

D. Macinavičius taip pat pritaria, kad dalis žmonių butus perka ne kaip gyvenamąjį būstą sau, bet nuomai.

„Turime nuolatinių klientų kėdainiečių, kauniečių bei užsienyje gyvenančių tautiečių, kurie mums teikia užsakymus butams įsigyti kaip investiciją, nuomai.

Nuomos kaina priklausomai nuo buto ir vietos gali būti nuo 50 iki 400 eurų per mėnesį, plius komunaliniai mokesčiai.

Aišku, tie butai po 50 Eur dažniausiai būna bendrabučiuose ir labai prastos būklės. Bet net ir P. Lukšio g. esančiame 2-uoju numeriu pažymėtame name tikrai yra kas už prašmatniai įrengus butus moka po 200 Eur/mėn., – sakė NT brokeris. – Stebime tendenciją, kad pirkėjai, gyvenantys mažesniame bute, perka didesnį ir gavę mūsų patarimą to buto neparduoda, o nuomoja ir už gautus pinigus dengia savo būsto paskolą.“

Perka viską

Kiek maždaug vidutiniškai reikėtų pakloti šeimai už butą, kuriam jau nereikėtų remonto, o galėtų ateiti ir gyventi?

„Šeima tikriausiai rinktųsi 3–4 kambarių butą, aišku, priklauso nuo jo dydžio, tarkim, J. Basanavičiaus g., Rasos g., Respublikos g. – visame tame rajone, gerai suremontuoti trijų kambarių butai parduodami po 65–70 tūkst. eurų. Nepigiai“, – sutinka nenorėjęs prisistatyti brokeris, bet jis turi tam paaiškinimą: „Jeigu žiūrėsime į Raseinius, Uteną, Jonavą, tai su savo kainomis jie jau seniai mus aplenkė.

Klientai, kurie neįpirko būsto Kaune, dairosi į Jonavą. Ir nieko nuostabaus: susisiekimas yra puikus, kelias tarp šių miestų labai geras. Man pačiam teko Kaune pardavinėti butus, kai žmonės, pardavę čia butą, pirko daug geresnį, didenį butą Jonavoje.

Apskritai mažesniuose miestuose yra didėjančių kainų tendencija, kadangi nauja statyba nepakoreguoja kainų, o paklausa yra didelė“.

Pasidomėjus, ką daugiausiai perka kėdainiečiai pastaruoju metu, D. Macinavičius sakė, jog viską, tik jie sudaro apie 80 proc. visų pirkėjų, likę 20 proc. – kitų miestų, o kartais ir šalių gyventojai.

„Nėra to, ko negalima būtų parduoti. Viskas priklauso nuo kainos. Perkama nuo bendrabučio kambarių iki prabangių būstų, kurių pasiūla Kėdainiuose ypatingai maža, o paklausa tikrai yra.

Jei šeima neturi vaikų arba turi vieną, dažniausias pirkinys būna 2 kambarių butas. Vienišiai arba jaunos poros tradiciškai perka 1 kambario butus.

Labai įdomi tendencija, kad vyresnio amžiaus žmonės, kurie parduoda savo namus, nori didelių ir erdvių 3–4 kambarių butų, kurių pasiūla šiuo metu tikrai nedžiugina“, – apie kėdainiečių pageidavimus pasakojo NT pardavėjas.

Namų kainos neadekvačios

Kalbant apie namų pardavimus ir jų kainas, nežinomu norėjęs išlikti Kėdainiuose dirbantis brokeris taip pat turi pastebėjimų: „2021 metais yra išpirkta labai daug sklypų. Man pačiam kyla didelis klausimas, už ką žmonės statysis namus.

Nuo 2021 metų pasikeitė statybos įstatymas, kuriame nurodoma, kad dabar naujai statomi namai turi būti nebe A+, bet A++ energetinio naudingumo, tai reiškia, kad turi būti ir saulės baterijos, šildymas iš atsinaujinančių šaltinių, sertifkuotos medžiagos ir t.t.

Vien tik statybos įstatymas pabrangina namų statybos kaštus. Bet aš matau, kad statybos vyksta, žmonės statosi patys sau.

O žvelgiant į senos statybos namų pardavimus, dabar yra klaustukas, kadangi kainos tikrai yra neadekvačios. Daugeliui jų reikia daryti generalinį remontą – atlikti santechnikos, elektros atnaujinimo, šildymo sistemos darbus. Todėl pasistatyti naują apie 100 kv. m namą yra pigiau nei renovuoti seną, kad ir geroje vietoje“.

NT eksperto pastebėjimu, žmonės renkasi Janušavos kaimą ar sodų bendrijas, kur statosi naujus namus už pigiau nei tai jiems kainuotų renovuoti senus.

„Namų kainos priklauso nuo to, kokio tipo namas. Tarkim, medinis namas gali kainuoti apie 50–60 tūkst. eurų Janušavos g., Vytauto g. ar Vydūno g.

Jeigu namas yra mūrinis, jis gali kainuoti nuo 70 tūkst. iki daugiau nei 100 tūkst. eurų.

Žemės aplink namą gyvenamųjų namų kvartaluose paprastai būna standartiškai – iki 20 arų, kartais daugiau, aišku, sodų bendrijose standartas – apie 6 arus“, – dėstė NT brokeris.

Derasi absoliučiai visi

D. Macinavičius, dirbdamas NT srityje, pastebi, jog būna visokių klientų: dažniausiai žmonės nežino, ko nori, perka, neatsižvelgdami į savo galimybes arba neįvertina, kaip jie tame bute gyvens.

„Esu turėjęs situaciją, kai 4 asmenų šeima ieškojo 1 kambario buto. Atsisėdom su šeimos galva ir jam pasakiau, kad jis daro kvailystę.

Aišku, supyko, kad kišu savo nuomonę. Bet vėliau suradom jo šeimai 3 kambarių būstą, tilpom į finansinius rėmus. Gyvena laimingi ir savo draugams mus rekomenduoja, – pasakoja NT pardavėjas. – Pastebime tendenciją, kad labai dažnai pirkėjai, kurie perka „patys“, supratę, kad padarė klaidą (permokėjo, neįvertina savo galimbių ir kt.), skambina, prašo „išsukti“ nuo pardavėjų ir padėti susigrąžinti sumokėtą avansą.“

Paklaustas, ar būsto pirkėjai derasi, nenorėjęs prisistatyti NT pardavėjas tikino, jog tai daro absoliučiai visi, bet visą laiką sutvarkytą, suremontuotą butą perka pirmiau negu tą, kuriam reikia remonto.

„Pastaruoju metu vyrauja tendencija, kad nepriklausomai nuo amžiaus žmonės labai pradėjo vertinti laiką.

Jeigu jis nusipirks pigesnį butą, kurį reikia remontuoti, vis tiek reikės imti paskolą, rūpintis remontu, praeis gal metai ar daugiau. Todėl pirkėjui labiau apsimoka imti didesnę paskolą ir pirkti būstą, į kurį atėjus galima iš karto gyventi, – patarė NT brokeris. – Pastebime, kad kuo toliau, tuo dažniau žmonės būstus perka per brokerius. Rašo jiems įgaliojimus tiek parduoti, tiek nupirkti būstą. Netgi būna tokių atvejų, kai parašo įgaliojimą paimti iš banko paskolą.

Jie tiesiog dirba savo darbą, o mes jiems pristatome raktus, dokumentus ir viskas.“

O D. Macinavičius sakė, jog derybos labai priklauso nuo paties pirkėjo įgūdžių.

„Dažniausiai patys nemoka derėtis ir būna, kad nieko nenusidera. Kai pirkėjas samdo mus deryboms, tada derybos būna naudingos tik pirkėjui.

Yra tekę nuderėti 8 tūkst. eurų nuo prašomos kainos. Pirkėjai, kurie perka su paskola, derasi labai minimaliai. Tie, kurie perka savo lėšomis, derasi iki paskutinio kraujo lašo“, – pastebėjo NT ekspertas.

Ar kainos jau išsikvėpė?

Paprašyti pasidalinti ateities įžvalgomis, NT brokerių ir ekspertų nuomonės kiek išsiskyrė. Nenorėjusio prisistatyti brokerio teigimu, NT kainos bent jau artimiausiu metu kristi neturėtų.

„Dar daug kas, ypač jaunimas, tikisi, kad kainos kris, bet tai yra didelė klaida. Nematau jokių ženklų, kad jos galėtų kristi. Kol energetikos kainos kyla, jos ir čia kilo ir kils.

Jeigu būstą perkate sau, mes visada sakome, kad nėra pigiau nei pirkti šiandien, čia ir dabar. Pažiūrėjus į dešimties ar penkiolikos metų laikotarpį, kreivė visą laiką turi polinkį kilti aukštyn. Tarkim, 2008 metais taip, ta kreivė buvo nukritusi, bet po penkerių ar dešimties metų ji vėl grįžo į ankstesnį ar net dar aukštesnį lygį ir nuosavybės vertė vėl pakilo. Tai yra laiko klausimas.

Esmė yra ne sumose (labai dažnai pirkėjai ir pardavėjai maišo sumos ir vertės santykį), bet nekilnojamojo turto vertėje“, – pažymėjo NT pardavėjas.

Tačiau D. Macinavičius yra kiek kitokios nuomonės.

„Labai norėtųsi, kad kainos nustotų pūstis. Jau atrodo tuoj tuoj viskas sprogs, bet… kainos auga, kaip grybai po lietaus.

Manau, kad tikrai turi pradėti rinka trauktis: bankai giežtina reikalavimus, labiau žiūri į pirkėjo finansus, labai vertina būsto būklę“, – dėstė MB „Rask namus“ NT ekspertas bei įmonės direktorius.

Taip pat, anot jo, pastebima tendencija, kad pardavėjai vis labiau klimpsta į skolas dėl įvairių situacijų.

„O su tokiais būstais būna sunku dirbti, nes bankai nenoriai tokius finansuoja. Tenka studijuoji CK (Civilinį kodeksą) ir CPK (Civilinį procesinį kodeksą), įrodinėti bankui, kad tokį turtą nori pirkti pirkėjas ir tai leidžia LR įstatymai.

Tenka dažnai derinti tokius sandorius su antstoliais, kreditoriais, pardavėjais ir pirkėjais. Būna daug įtampos, kartais ašarų, kai situacija pasirodo beviltiška.

Kai kurie pardavėjai NT atiduoda už dyką, kad tik kas padengtų esančius įsiskolininimus“, – kitokią NT pardavimo pusę atskleidė D. Macinavičius.